Korttidsudlejning af helårsboliger - gælder reglerne også for andelsboliger, ejerlejligheder og lejere?

  • Abel
  • »
  • Foreningsret
  • »
  • Korttidsudlejning af helårsboliger – gælder reglerne også for andelsboliger, ejerlejligheder og lejere?

I dag er det i stigende grad blevet attraktivt og populært at udleje sin helårsbolig eksempelvis i forbindelse med ferier eller andre situationer, hvor ejeren eller brugeren i et kortere tidsrum ikke selv anvender sin bolig. Som en del af en politisk aftale om ”bedre vilkår for vækst og korrekt skattebetaling i dele- og platformøkonomien” har Folketinget netop vedtaget ændringer i sommerhusloven, som vedrører fastsættelse af udlejningsgrænser for korttidsudlejning af egen helårsbolig til ferie- og fritidsformål.

De tidligere regler i sommerhusloven har ikke givet noget klart svar på, hvor meget det var muligt at udleje egen helårsbolig uden tilladelse efter sommerhusloven. Udlejning af egen helårsbolig til ferie- og fritidsformål har hidtil været reguleret af sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1, hvorefter ejere og brugere af fast ejendom ikke uden tilladelse erhvervsmæssigt eller for et længere tidsrum end 1 år måtte udleje eller fremleje hus eller husrum til beboelse, medmindre det lejede skulle anvendes til helårsbeboelse.

Samtidig har det fulgt af boligreguleringslovens § 50, at en bolig, der inden for de sidste 5 år har været benyttet til helårsbeboelse, ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke har måtte tages i brug til ferie- og fritidsformål, eller lignende midlertidig benyttelse, der var til hindre for, at boligen fortsat blev benyttet til helårsbeboelse.

Med lovændringen, som træder i kraft den 1. maj 2019, indføres der regler for udlejning af egen ”fulde” helårsbolig til ferie- og fritidsformål både hvis ejeren selv står for udlejningen, eller hvis ejeren bruger en virksomhed til at formidle udlejningen.

Ved ”fulde” helårsbolig forstås som udgangspunkt udlejning af hele boligen, inklusive alle boligens værelser og således ikke udlejning af enkeltværelser.

Ejere, der selv udlejer deres fulde helårsbolig, må højest udleje boligen i op til 30 dage pr. kalenderår, mens ejere, der udelukkende udlejer gennem en udlejningsformidler, som indberetter indtægterne ved udlejningsaktiviteten, må udleje boligen i op til 70 dage pr. kalenderår.

I lovens overgangsperiode fra lovforslagets ikrafttræden og forventeligt indtil den 1. januar 2021 vil ejere, der selv udlejer deres fulde helårsbolig dog også kunne udleje boligen i op til 70 dage pr. kalenderår og således ikke kun op til de 30 dage.

Muligheden for udlejning, som kan være såvel udlejning for en dag som udlejning for flere enkeltstående eller sammenhængende dage af den fulde helårsbolig, vil tilkomme ejeren, det vil sige den, der har ejendoms- og dispositionsretten over den faste ejendom, eller brugeren altså en lejer, fremlejer eller andelshaver, forudsat at denne lovligt og faktisk anvender den pågældende ejer-, leje eller andelsbolig som sin helårsbolig.

Lovforslaget udvider ikke adgangen til udlejning til ferie- og fritidsformål i tilfælde, hvor anden offentlig- eller privat regulering allerede begrænser mulighederne for at udleje egen helårsbolig. Det betyder således, at såfremt en andelsbolig eller ejerforening har fastsat begrænsning for adgangen til korttidsudlejning, vil disse begrænsninger fortsat være gældende.

Andelsforeninger

Såfremt andelsboligforeningens vedtægter ikke regulerer korttidsudlejning, vil andelshaverne kunne udleje deres bolig efter de nye regler, medmindre andelsboligforeningen indsætter begrænsninger herom i foreningens vedtægter.

Også andelsboligforeninger, som anvender ABF’s standardvedtægter, skal være opmærksom på de nye regler. I ABF’s standardvedtægter fremgår det, at en andelshaver, der har boet i andelsboligen i normalt mindst et halvt år, er berettiget til at fremleje eller –låne sin bolig med bestyrelsens tilladelse. Tilladelse kan blandt andet gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af ferieophold. Såfremt man ønsker at begrænse adgangen til korttidsudlejning på grund af ferieophold, skal begrænsningen således vedtages og indføjes i foreningens vedtægter.

Ejerforeninger

En ejer af en ejerlejlighed kan som udgangspunkt udleje sin lejlighed uden samtykke fra ejerforeningen. Hvis ejerforeningen vil begrænse adgangen til udlejning, herunder til ferieformål eller lignende, skal dette ske ved en vedtægtsændring. Det vil formentlig kræve enstemmighed.

Lejere

For lejere begrænser lejelovens regler om fremleje lejernes ret til korttidsudlejning. Blandt andet fremgår det af lejelovens § 70, at en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, imidlertid forflyttelse eller lignede. Det betyder, at lejeren ikke uden udlejers samtykke må udleje lejligheden til ferieformål eller lignede, medmindre lejerens fravær er omfattet af lejelovens § 70.

Samtidig fremgår det af lejelovens § 26, at lejeren ikke uden udlejerens samtykke må bruge det lejede til andet formål end aftalt. I de fleste lejeaftaler er det aftalt, at lejeren skal bruge lejligheden som helårsbolig. Det betyder, at udlejer derfor kan nægte lejeren at udleje lejligheden til ferieformål.

Lejelovens regler giver således ikke lejerne ret til midlertidigt at omdanne lejeboligen til en feriebolig.

For yderligere information kontakt advokat Flemming Dahl (fd@abel.dk) eller advokatfuldmægtig Anne Buus Christensen (abc@abel.dk).

ABEL & SKOVGÅRD LARSEN
Advokatfirma
Sønder Allé 9
8000 Aarhus C

Tel. +45 89 31 90 00
abel@abel.dk
Linkedin

TILMELD NYHEDSBREV

MEDLEMSKABER

Danske AdvokaterEjendomsforeningen DanmarkForeningen af advokater med ejendomsadministration

© 2019 Abel & Skovgård Larsen